Baufinanzierungslösungen für Neubauer und Käufer
Baufinanzierungslösungen für Neubauer und Käufer
Sie möchten ein Haus bauen? Mit diesem Vorhaben sind Sie nicht allein!
Rund 250.000 neue Wohngebäude wurden in Deutschland im Jahr 2016, sowie von Januar bis Oktober 2017, errichtet. Darunter fallen über 76.000 Einfamilienhäuser oder –wohnungen. Dies berichtet Destatis, das Statistische Bundesamt, in einer Pressemitteilung vom 14. Dezember 2017. Ein Grund für diese positive Entwicklung dürften auch die extrem niedrigen Zinsen sein, die das Bauen finanziell besonders attraktiv machen. Außerdem gelten in Zeiten knapper Sparzinsen Immobilien als interessante Anlageobjekte. Dies gilt insbesondere für die Städte, in denen das Wohnungsangebot immer knapper wird.
Wie war das bei Lisa und Patrick – was trieb Sie denn an?
Irgendwann war jede Ecke, jeder Winkel der Wohnung zur Abstellmöglichkeit umfunktioniert worden. Wer hätte auch vor drei Jahren, als Lisa und Patrick stolz ihre erste gemeinsame Mietwohnung bezogen, ahnen können, dass sich schon bald eine dritte Person dazugesellen würde? Dazu der Familienhund, der ebenfalls seinen Platz beanspruchte. Der erste Gedanke an ein Eigenheim kam auf. Wäre es nicht schön, so ein eigenes kleines Häuschen? Ein Platz für die Familie zum Wohnen und Leben?
Der Gedanke reifte mit jedem Kleidungsstück, das in der Enge der Wohnung urplötzlich unauffindbar war. Mit jedem Klopfen von unten, das signalisierte, dass Babygebrüll um ein Uhr nachts bei den Nachbarn nicht auf taube Ohren stieß.
Und nach einer Weile lautete die Frage nicht mehr: Miete oder Eigenheim? Sie lautete: neu bauen oder lieber gebraucht kaufen? Das war der Zeitpunkt, als Lisa und Patrick bei Schöngart, Schürle & Rill Baufinanzierungen anriefen.
Was erwartet Sie, wenn Sie sich wegen einer Baufinanzierung an Schöngart, Schürle & Rill wenden? Wir erklären es Ihnen am Beispiel der Familie von Lisa und Patrick.
Zuerst besprechen wir mit Lisa und Patrick telefonisch ein paar Eckdaten und machen uns so ein kurzes Bild zu den Hintergründen und der Motivation hinsichtlich des geplanten Immobilienkaufs. Im nächsten Schritt vereinbaren wir einen gemeinsamen Termin bei Lisa und Patrick zuhause.
Zu Beginn des Gesprächs händigen wir neben unserer Visitenkarte das vorvertragliche Informationsmerkblatt und die Datenschutzerklärung aus. Das vorvertragliche Informationsmerkblatt legt zum Beispiel dar, dass wir umfassend zur Immobilienfinanzierung beraten und vermitteln. Wir greifen bei Schöngart, Schürle & Rill auf ein Bankenportfolio von weit über 200 Banken zurück. Wenn man die deutschlandweit in einer hohen Anzahl für uns ebenso verfügbaren regionalen Banken (Sparkassen und Volksbanken) hinzurechnet, sind es sogar über 400 Banken.
Da Transparenz bei Baufinanzierungsberatungen unabdingbar ist, weist das vorvertragliche Informationsmerkblatt auch aus, in welcher Bandbreite wir eine Provision von den Kreditinstituten erhalten können. Diese Provision ist im ausgewiesenen Effektivzins eines jeden Zins- beziehungsweise Konditionsangebots enthalten. Der Effektivzins erleichtert dem Verbraucher den Vergleich mit anderen Angeboten. Wir berechnen Ihnen für unsere Beratungsleistungen keine Vergütung und es entstehen Ihnen hier keinerlei Kosten.
Nun nehmen wir die für uns relevanten persönlichen Daten auf. Dazu zählen Name, Geburtsdatum, Arbeitgeber und Beruf. Es folgen die sogenannten Bonitätsdaten. Hier fragen wir Informationen zu Einkommen, vorhandenem Vermögen, bestehenden Raten- oder Autokrediten oder dem Versicherungsstatus ab (gesetzlich krankenversichert oder privat).
Auch zukünftige berufliche und familiäre Entwicklungen gilt es zu beachten. Diese können für eine Veränderung der monatlichen Rate beim Tilgungssatz (Tilgungssatz-Wechselmöglichkeit) oder für eine Sondertilgungsmöglichkeit relevant sein. Diese Flexibilität in Bezug auf die Steuerung der monatlichen Rate ist unserer Ansicht nach äußerst wichtig.
Im nächsten Schritt notieren wir uns, soweit schon bekannt, die Objektdaten der künftigen Immobilie. Dazu zählen Anschrift und Lage, Grundstücksgröße und Wohnfläche, Bauweise (Massivbau oder Fertighaus mit Gütesiegel), mit Keller oder ohne.
Bei Neubauten ist das Thema Keller oft ein großer Diskussionspunkt. Mittlerweile hat sich herumgesprochen, dass ein Keller mit den dazugehörigen Erdarbeiten mit gut 50.000 bis 70.000 EUR aufs Budget schlägt. Diese immensen Kosten sind ganz sicher der Grund, warum derzeit rund 90% unserer Kunden ohne Keller bauen und als Alternative lieber eine Doppelgarage mit dazugehöriger Abstellkammer bevorzugen, um auch das Dreirad, das Fahrrad und die Gartengeräte verlässlich unterzubringen.
Bei gebrauchten Immobilien sind Daten zum Baujahr und vor allem zu vorangegangenen Modernisierungen relevant. Die früheren Modernisierungen geben neben einer Objektbesichtigung schnell Aufschluss darüber, welche Gewerke gleich oder in naher Zukunft zur Modernisierung anstehen werden.
Nun kommen wir bei unserem Gespräch mit Lisa und Patrick zur Ermittlung des finanziellen Bedarfs.
Bei einem eigenen Bauvorhaben (Neubau) beginnen wir mit den Grundstücks- und Erschließungskosten, den auf den Grundstückskaufpreis prozentual anfallenden Notar- und Grundbuchkosten mit 2,00% und mit der Grunderwerbssteuer, die in Baden-Württemberg 5,00% und in Bayern 3,50% beträgt.
Beim Bauen ist die detaillierte Kalkulation besonders wichtig, um von vornherein einen möglichen Nachfinanzierungsbedarf auszuschließen. Wenn die Bauherren zuerst einen oder mehrere Hausbau-Anbieter aufgesucht haben, liegen bereits erste Kalkulationen zu den Baukosten vor. Der dort tätige Hausfachberater ist in erster Linie für eine gute Gesamtkostenkalkulation verantwortlich. Neben dem Hausfestpreis, der die größte Position bei den sogenannten Generalunternehmen (die am häufigsten vorkommende Variante) ausmacht, sind dann bei nicht schlüsselfertigem Bau noch Innenausbaumaterialien wie Bodenbeläge oder Fliesen, Maler- und Taperzierarbeiten, Innentüren, Bad- und Sanitärobjekte relevant.
Auch wenn im Prinzip hinsichtlich eines schlüsselfertigen Hauspreises schon alles gut kalkuliert zu sein scheint, kann es am Tag der Bemusterung beim Hausbau-Unternehmen vorkommen, dass zum Beispiel anstatt der im Hauspreis bis 30,00 EUR pro qm einkalkulierten Fliesen/Bodenbeläge, ein höherer Preis veranschlagt wird. Es ist also wichtig, von Anfang an einen Bemusterungspuffer beim Bau einzuplanen.
Die nächsten beiden Positionen betreffen die Baunebenkosten und die Außenanlage. Die klassischen Baunebenkosten sind Architektenleistungen, Vermessung (bei den allermeisten Generalunternehmern sind diese beiden Positionen im Hauspreis bereits enthalten), Hausanschlüsse (ab öffentlicher Versorgungsleitung, die an der Straße entlang läuft, bis ins Haus hinein), Baugenehmigungsgebühren und vor allem Erdarbeiten. Dazu zählen Erdaushub, Erdabfuhr, Gründungs- und auch Entwässerungsarbeiten. Zur Außenanlage zählen die Pflasterung/Belag der Garagen- und/oder Carporteinfahrt und der Wege als auch Einfriedungen (Zäune/Palisaden). Bei Hanglagen wird oft eine Mauer benötigt, um ein Abrutschen des Hanges zum Nachbargrundstück hin zu verhindern. Schließlich kommt noch die Garten- und Rasengestaltung hinzu.
Bei Gebrauchtobjekten bestimmen wir den finanziellen Bedarf über den Kaufpreis des Hauses oder der Eigentumswohnung, sowie mittels der oben bereits genannten prozentualen Erwerbsnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer). Zu den prozentualen Erwerbsnebenkosten kommt meistens die Maklercourtage hinzu, denn die meisten Gebrauchtobjekte werden über Immobilienmakler angeboten. Die Maklercourtage beträgt meistens 3,57% des Kaufpreises. Als nächstes schätzen wir den finanziellen Bedarf für eventuell notwendige Modernisierungsmaßnahmen. Bei baulichen Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz, wie zum Beispiel einer Dachdämmung oder Dacheindeckung, dem Einbau neuer Fenster, der Haustür, Heizung oder Wärmedämmung der Außenwände kommt zwingend ein KfW-zertifizierter Energieberater zum Einsatz. Er macht sich vom Wohngebäude im Ganzen ein Bild und rät aufgrund der Bausubstanz und der örtlichen Gegebenheiten entweder zu Einzelmaßnahmen oder zur Modernisierung hin zum Effizienzhaus.
Wieviel Eigenkapitaleinsatz ist sinnvoll? Werden Eigenleistungen auch berücksichtigt?
Eigenkapital spielt bei einer Baufinanzierung eine große Rolle. Die Höhe des Eigenkapitals sollte mindestens so hoch sein wie die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer, ggf. Makler). Darüber hinaus ist der Einsatz von weiteren 10% des Kaufpreises bei Gebrauchtobjekten oder der Investitionskosten bei Neubauvorhaben sinnvoll. Dies hat nämlich Einfluss auf die Höhe des Zinssatzes, den die Bank vergibt. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser, denn die Zugabe von Eigenkapital senkt das benötigte Finanzierungsvolumen. Ein wenig Puffer sollte aber schon für Unvorhergesehenes zurückbehalten werden. Auch Eigenleistungen (Muskelhypothek oder Selbst- und Verwandtenhilfe) wird im Wert berücksichtigt und kann zum Teil Eigenkapital ersetzen oder ergänzen.
Oberste Priorität haben Ihre persönlichen Präferenzen, Wünsche und Ziele, welche wir abfragen. Gemeint sind damit die monatliche Wunsch- oder Wohlfühlrate zur Abzahlung des Immobilienkredits, Sicherheitsaspekte wie Zinsbindungslänge (für welchen Zeitraum wird der Zinssatz fest vereinbart, ohne dass sich aktuelle Marktzinsveränderungen auf den vereinbarten Zins auswirken) und die Flexibilitätsgesichtspunkte. Dazu gehört die Sondertilgungs- und Tilgungssatz-Wechselmöglichkeit. Ebenso sprechen wir über die Chancen und Risiken der Finanzierung, zum Beispiel das Einkommensrisiko, und welche Möglichkeiten der Absicherung hier bestehen.
Auf Basis dieser ganzheitlich ermittelten Daten, wählen wir passende Finanzierungsbausteine aus, berücksichtigen mögliche und sinnvolle Fördermittel des Landes und der KfW und beraten über die Auswahl der richtigen Zinsbindung. Dies vor allem unter Berücksichtigung der Break-Even-Zinsschwelle. Wir legen großen Wert auf produkt- und bankenunabhängige Beratung, denn sind wir von einem Produkt, wie zum Beispiel Bausparverträgen oder Bausparvertragsmodellen nicht überzeugt, dann wollen wir das unseren Kunden auch so vermitteln.
Bei Bausparverträgen fallen in der Regel Abschlussgebühren an und die Guthabenverzinsung beträgt während der Ansparphase meist nur 0,10%. In dieser ersten Phase wird Zins nur auf das (Voraus-)Darlehen bezahlt. Es findet keine direkte Tilgung auf dieses Darlehen statt, sondern der Bausparvertrag ist das sogenannte Tilgungsersatzprodukt. Nach Zuteilung des Bausparvertrages wird das Vorausdarlehen, durch das bis zu diesem Zeitpunkt angesparten Bausparguthaben und das – im ersten Moment vom Zinssatz her günstig erscheinende – Bauspardarlehen, abgelöst. Bei diesen Modellen legen wir besonderes Augenmerk auf den effektiven Zinssatz, denn dieser liegt meist höher als gedacht.
Nachdem wir die Finanzierungsbausteine sorgfältig bestimmt haben, wählen wir in einer komplexen Zinssuchliste den besten in Frage kommenden Darlehensgeber für Sie aus. In dieser Zinssuche sind sowohl überregionale, sprich deutschlandweit tätige Banken, als auch sich über die Postleitzahl des Objektes ergebende, regionale Banken hinterlegt. Somit können Sie immer sicher sein, dass Sie bei Schöngart & Schürle Baufinanzierungen die beste Lösung zum günstigsten Preis erhalten und dabei gleichzeitig den ganzen Markt, ohne lästigen „Bankenmarathon“, abgedeckt bekommen.
Bei Lisa und Patrick haben wir ein Annuitätendarlehen mit einer 15-jährigen Zinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2,75% empfohlen. Dieser gewählte Tilgungssatz entsprach der aktuellen Wunschrate. Ebenso bot dieses Konzept der jungen Familie die nötige Flexibilität, bzw. Anpassungsmöglichkeiten, an sich ändernde finanzielle Bedingungen sowie Planungssicherheit.
Während der Auszahlungsphase sorgen wir für einen reibungslosen Ablauf und stehen Ihnen immer mit Rat und Tat zur Seite. Auch über die Auszahlungsperiode hinaus bleiben wir neben der Bank, an die wir Sie vermittelt haben, Ihr persönlicher und kompetenter Ansprechpartner. Und wenn Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen, beraten wir Sie auch hierzu gewohnt neutral und kompetent.
Für Lisa und Patrick hat sich der Traum vom Eigenheim mittlerweile erfüllt. Sie haben viel Geld und Zeit gespart, weil sie von Anfang an auf die kompetente Beratung von Schöngart, Schürle & Rill gesetzt haben.
Unsere Kunden vertrauen uns!
Vertrauen Sie in Sachen Baufinanzierung von Anfang an unserer langjährigen, fachlichen und persönlichen Kompetenz und sparen Sie wertvolles Geld bei Ihrem Bauvorhaben. Wir haben seit dem Jahr 2011 rund 1.300 Kunden zu Ihrem Eigenheim verholfen. Werden Sie auch ein Teil davon.
Bewertungen für Schöngart & Schürle Baufinanzierungen – KennstDuEinen.de